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Syndic

L’Assemblée Générale 2013 nous a conduit a changer de syndic lors de la prochaine AG 2014.

Vous avez peut-être remarqué que les contrats de syndics de copropriétés sont de plus en plus compliqués (facturations exagérées, frais annexes…). Malgré l’arrêté ministériel qui a imposé les administrateurs de bien à intégrer un certain nombre de prestations dans leur forfait de base, la surfacturation hors forfait est toujours pratiquée par certains professionnels. Alors, si vous voulez évitez de payer trop cher, voici dix règles d’or pour ne pas se faire abuser par son syndic.

  1. Vérifier à ce que la tenue de l’AG soit incluse dans le forfait de base
    Il faut savoir que de nombreux syndics enfreignent la règle en surfacturant les AG qui se tiennent en dehors des heures ouvrables…
    Une pratique pour gonfler la facture. Donc, veiller à ce que la tenue de l’AG soit intégrée dans la gestion courante.
    La tenue d’une AG en copropriété de moins de 50 lots ne dure pas plus de 2 heures. Débutant à 18:30 elle doit se terminer au plus tard à 20:30. Au plus tard !
  2. Attention aux frais de gestion des archives
    Nombreux syndics n’hésitent pas à appliquer des frais supplémentaires pour la transmission et la gestion des archives. Alors que selon l’article 33 du décret du 17 mars 1967 relatif à la copropriété, toutes les archives doivent, en effet, être gérées dans le cadre de la gestion courante. Soyez donc vigilant sur cette pratique illégale.
  3. ATTENTION ! La surfacturations pour déclaration de sinistre
    Il faut savoir que toute déclaration aux assurances doit en principe être incluse au forfait de base du syndic lorsqu’un sinistre provient d’une partie commune. Cette règle n’est malheureusement pas appliquée par de nombreux professionnels malgré l’entrée en vigueur de l’arrêté Novelli. « Ils facturent des honoraires au forfait ou sous forme de pourcentage prélevés sur les indemnités d’assurance », prévient David Rodrigues, juriste à l’association CLCV. Chez nous, le Syndic empoche 10% des indemnités HT.
  4. ATTENTION ! La tenue du carnet d’entretien fait partie de la gestion courante
    Depuis 2009, la loi Boutin oblige les gestionnaires à inclure la tenue du carnet d’entretien dans le forfait de base.
    Pourtant, d’après une récente enquête du magazine Le Particulier, près de 26% des syndics s’autorisent à surfacturer cette prestation, quand ce cahier existe ! 
  5. Voter les honoraires pour les importants travaux en AG
    Lorsque le syndic engage des gros travaux (Ravalement de façade, toitures, évacuations des eaux, changement d’ascenseur,…), celui-ci est autorisé à prélever des honoraires exceptionnels.
    Il convient donc de négocier une grille tarifaire pour éviter des abus exceptionnels !
    La
    loi Boutin souligne qu’ils doivent alors être votés en AG… pourtant, cette règle est loin d’être respectée.
    Selon les associations de consommateurs, près de la moitié des syndics fixent leurs honoraires à l’avance dans le contrat.
  6. Demander plus de détails sur les forfaits administratifs
    Certains syndics ont pris l’habitude d’inclure des « forfaits administratifs » dans leur contrat.  Alors que ces prestations supplémentaires, normalement facturées entre 20 et 40 € par propriétaire à l’année ne sont pas toujours justifiées.
  7. Attention aux photocopies hors de prix
    Avant la signature du contrat, surveillez les frais de photocopies car certains syndics n’hésitent plus à vous facturer jusqu’à 0,40 € HT (0,48 € TTC ou 3,15 F)/page.
    Le Syndic actuel compte 0,30 € TTC/ page (1,97 F/page). Une honte. Quand on sait qu’une ramette de 500 feuilles A4 coûte 5,63 € TTC, soit 0,01126 € la feuille + l’encre noire ou toner noir + le temps passé en gestion courante, nous sommes encore loin. Une belle marge pour négocier.
  8. Exiger un compte séparé : C’est fait depuis AG-2013.
    Bon nombre des administrateurs de biens imposent les copropriétés à placer leurs fonds sur un compte unique géré par le syndic. Le problème c’est que « cette gestion centralisée peut être la cause de multiples dérives, les cabinets pouvant être tentés de faire fructifier au mieux l’argent ainsi mutualisé, en anticipant les appels de fonds ou en retardant les paiements aux fournisseurs de façon à gonfler la trésorerie », prévient Bruno Dhont (UNARC). Il est donc fortement recommandé de demander un compte séparé pour gérer les fonds d’une copropriété.
  9. Éviter l’engagement sur trois ans sauf à stabiliser les tarifs et …
    La grande majorité des sociétés obligent les copropriétés à signer des contrats de trois ans minimum. C’est vrai pour le mandat en cours.
    C’est faux lorsqu’il s’agit d’un nouveau Syndic. Un nouveau Syndic pour 12 mois, revient à chercher tout de suite un nouveau Syndic en cas de possibilité de non-réussite. C’est perturbant pour tous.
    Le mieux serait deux ans, d’abord avec un tarif stabilisé, puis une reconduction votée en AG pour 12 mois à la suite..

  10. Se méfier des éventuels conflits d’intérêt
    Les cabinets de syndic peuvent être tentés de faire travailler les copains, quand ce ne sont pas des sociétés dans lesquelles ils ont un intérêt. (et ils le font !), cela ne garantit pas la qualité de l’entreprise, ni sa compétitivité.
    • cabinet d’avocat familial
    • courtage en assurance
    • prestataire de diagnostic immobilier
    • entreprises de nettoyage
    • entreprises de travaux, plombiers, etc.
    • la liste est longue